Il self check-in per gli affitti turistici in Italia è stato a lungo un tema di dibattito, amato da host e ospiti per la sua praticità. Tuttavia, recenti interventi normativi, culminati con la posizione del Consiglio di Stato, hanno imposto un cambiamento significativo nelle procedure di accoglienza, rafforzando gli obblighi di sicurezza.
🚫 Cosa Cambia: Addio al Self Check-In Totalmente Automatizzato
La novità principale riguarda l'interpretazione dell'Articolo 109 del T.U.L.P.S. (Testo Unico delle Leggi di Pubblica Sicurezza), che impone ai gestori di strutture ricettive (incluse le locazioni brevi) l'obbligo di identificazione degli ospiti.
L'orientamento recente, confermato dal Consiglio di Stato nel novembre 2025, ha chiarito che l'identificazione deve avvenire "de visu", ovvero con un controllo visivo in tempo reale dell'ospite al momento dell'arrivo.
Non è più ammesso:
- Self check-in completamente autonomo: Sono vietate le procedure basate solo sull'invio di codici o sull'uso di key box o tastiere numeriche che consentono l'accesso senza alcun contatto visivo diretto.
- Invio di documenti non verificati in diretta: Non è sufficiente che l'ospite invii una copia del documento (ad esempio, via email o WhatsApp) senza che il gestore ne verifichi in tempo reale la corrispondenza con la persona che sta accedendo alla struttura.
💻 Il Check-In a Distanza Consentito: L'Equilibrio tra Sicurezza e Innovazione
Fortunatamente, l'obbligo di controllo visivo non implica necessariamente la presenza fisica dell'host in struttura. La sentenza del Consiglio di Stato ha riconosciuto la validità del check-in a distanza purché avvenga con strumenti tecnologici che garantiscano l'identificazione de visu e la sua contestualità all'arrivo.
Sono ammessi i sistemi che permettono:
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Riconoscimento tramite Videocontrollo: Tecnologie come videocitofoni digitali, smart doorbell o videochiamate in diretta (su app o piattaforme dedicate) che consentano al gestore di confrontare il volto dell'ospite con il documento d'identità in tempo reale, prima di concedere l'accesso.
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Verifica in Tempo Reale: L'invio del codice di sblocco (per smart lock o key box) deve avvenire solo dopo che il gestore ha effettuato la verifica visiva diretta.
In sintesi: L'ospite non può accedere all'alloggio senza che il gestore (o un delegato) abbia avuto un contatto visivo immediato e non differibile.
📜 Gli Obblighi di Legge Fondamentali da Rispettare
Indipendentemente dalla modalità di check-in (di persona o a distanza con videocontrollo), gli host in Italia sono tenuti a rispettare precisi obblighi di legge, la cui inosservanza è sanzionata con multe o persino reclusione.
1. Comunicazione Alloggiati 🚨
È l'obbligo più stringente, basato sull'Art. 109 del T.U.L.P.S.
- Cosa fare: Trasmettere le generalità degli ospiti al Portale Alloggiati Web della Polizia di Stato.
- Tempistiche: La comunicazione deve avvenire entro 24 ore dall'arrivo degli ospiti. Per soggiorni inferiori alle 24 ore, la comunicazione è obbligatoria immediatamente all'arrivo.
- Procedura: Richiedere e ottenere l'abilitazione (credenziali) presso la Questura competente per l'uso del portale.
2. Imposta di Soggiorno 💰
- Cosa fare: Raccogliere l'imposta di soggiorno (o Contributo di Soggiorno) dovuta al Comune di appartenenza. L'importo varia in base alla località e alla classificazione dell'immobile.
- Obblighi: Versare le somme raccolte al Comune e presentare la dichiarazione annuale telematica (di solito entro il 30 giugno dell'anno successivo a quello di riferimento).
3. Codice Identificativo Nazionale (CIN) 🇮🇹
Il Codice Identificativo Nazionale (CIN) è stato introdotto per le unità immobiliari destinate alle locazioni brevi (D.L. 18/2024, in attesa di piena attuazione).
- Cosa fare: Richiedere il CIN attraverso la procedura automatizzata del Ministero del Turismo.
- Obblighi: Esporre il CIN all'esterno dello stabile e indicarlo in ogni annuncio o pubblicità.
🔑 Consiglio per gli Host
Per non incorrere in sanzioni, gli host che desiderano mantenere un'accoglienza "senza presenza fisica" devono dotarsi di strumenti tecnologici avanzati (come smart lock o key box gestite da remoto) che si integrino con un sistema di video-verifica in tempo reale. Questo garantisce il rispetto dell'obbligo de visu prima dell'effettivo primo ingresso, concilia il confort del self check-in con le esigenze di sicurezza.
